「公務員だから家が買える」って言うけどどうなんだろ。本当に公務員は持ち家がいいのかな…？詳しい人に聞きたいな。
こういった疑問に答えていきます。
この記事を書いている僕（マサムネ）は
- 元公務員（中学教員）
- 妻も公務員
- 建築学科卒
- 結婚当初は賃貸で現在持ち家
- 持ち家の価値が1000万円以上あがる
- 公務員の福利厚生と住居選びの鬼
法令と実体験をもとにお伝えするでん。
って感じで生の情報をお届けします。
💡この記事でわかること💡
- 公務員は賃貸が有利な理由（蓄財目的）
- 持ち家のリスク
- 公務員の住居選びの最適解（蓄財目的）
- こんな目的なら持ち家OK
記事を最後まで読んでもらうと、公務員の住居関係の制度と公務員ならではの強みを把握できたうえで自分自身は何を目的に自宅を決めたらいいのかが見えてきます。
「家族が増えてこれから住居を探す」という親しい同僚にアドバイスするつもりで書きました(*’▽’)
結論：公務員は蓄財したいなら賃貸だけど例外も…。
結論は見出しの通りですが、家選びマニアの僕的には公務員の住宅選びは以下の3パターンに分けられると考えています。
公務員の住宅選び3パターン
- ガッツリ蓄財！堅実な賃貸！
- いやいや夢の戸建てマイホーム！
- 資産性の高いマンション買って蓄財！
以下簡単にそれぞれの解説をします。
ガッツリ蓄財！堅実な賃貸！
公務員は本人名義で借りた賃貸に住んでいる場合のみ最大28000円程度の住居手当をもらえます。
持ち家の場合は数千円程度または大半の自治体では支給されません。
全地方公共団体の９割の団体（1,619団体／1,788団体、90.5％）が、自宅に係る住居手当を廃止している。
国においては、平成２１年に自宅に係る住居手当が廃止されており、総務省としては、地方公共団体においても、廃止を基本とした見直しを行うことを助言している。
総務省、地方公務員の自宅に係る住居手当について：https://www.soumu.go.jp/main_content/000660809.pdf
上記の記述からもわかるように、今後も持ち家への手当は減少していくことが見込まれます。
一方で賃貸への住居手当は毎年物価の状況などを加味して更新されているため、少なくともすぐに廃止されることはないでしょう。
年間で最大30万円以上手当が増えるのはありがたいですよね。
また、災害で住居がダメになってしまっても賃貸であれば家具など家財の被害だけですみます。
いやいや夢の戸建てマイホーム！
都心部に住んでいない公務員についてはマイホームも選択肢に入りますね。
住宅ローンの審査が他業種に比べて通りやすいです。
これは間違いない。
また、戸建ての家はアウトドアや車などの趣味に生きたい人にとっては必須のアイテムになるでしょう。
ある程度の自由度をもって理想の住宅を建てるのを夢見るのは素晴らしいことです。
しかし蓄財面では賃貸やマンションには負けてしまう。
これも事実です。
そのあたりをしっかり理解したうえで、人生を豊かにするための浪費と割り切って理想の家を建てるなら、それはそれでアリな選択です。
モデルハウスに行くのもよし、↓のような第三者にサポートを受けて家を建てる相談をするのもよしです。
ホームズは建てる側のお客さんからはお金を取らない注文住宅の紹介サービスです。
お金の知識や自分たちにあったハウスメーカーの相談など、何から手を付けていいかわからない人は一度オンラインで相談してみることをおススメします。
何といってもタダですしね。
資産性の高いマンション買って蓄財！
「自宅は資産になる」というのは不動産屋さんの常とう句です。
しかし資産性の低い住居はただの負債になります。
そこら辺をしっかり調査して勉強するのであれば、値下がりしにくいマンションを意図的に購入して住み替えていくというのも一つの手ではあります。
しっかり選ぶための行動力と勇気が必要です。
うまくいくと数百～数千万円レベルの利益が出ることもありますが、そういった物件は非常に限られています。
↓の記事にこの方法の詳細と僕の体験談を掲載しています。
賃貸最強のお得ワザー公務員の住居手当ー
公務員が賃貸に住むと住居手当が発生します。自治体によりますが持ち家には住居手当がないか、賃貸に比べて相当に少ないのが一般的です。
公務員の住居手当の支給額
それぞれの自治体で計算式があるはずですが、賃貸であれば概ね月間最大で20000～30000円程度の支給があります。
もととなる家賃の額によって支給額が算出され、70000円以上の賃貸に住めば住居手当を満額受け取れることが多いです。
細かい家賃と支給額の関係についてはそれぞれの自治体の規定をご確認ください。
何にせよこの制度を利用しない手はありません！
満額27000円の自治体で30年間勤めて手当を受け取り続けていた場合の合計額は、972万円です(*_*)
レクサスが買える！！
あ、ちなみにレクサスに乗りたい人は↓↓の記事をどうぞ（笑）
ローン控除の方がお得？
「住居を買ったらローン控除が利用できるのでは?」
この意見についてはその通りですが、所得税は他の方法でもおさえることができます。
下の記事で詳しく解説していますが、所得税はふるさと納税や損益通算などで節税が可能です。
ローン控除とは所得税や住民税が還付される制度ですが、わざわざ持ち家にして還付を受けなくても、他の方法できちんと還付は受けられるわけです。
ふるさと納税などを利用して税金はおさえつつ、住居手当を受け取って収入のボトムアップを図ることが合理的です。
住居手当を受けるときの注意点
ぜひ受け取りたい住居手当ですが、注意点もあります。
県外や市外は減額される
住居手当については県外（または市外）に住んでいる場合に減額されることもあるようです。
勤務先の自治体以外の場所に住んでいる人は1万円以上減額されることももあります。
ここはしっかりと給与規定を確認しましょう。
インターネット検索で「自治体名 職員 住居手当」で規則が見られます。
または職場で給与規定の資料を見てみてください。
職員が賃借人でないと手当が出ない
借受人が職員本人（または職員が扶養している者）でないといけないという規則がある場合がほとんどです。
申請の際に賃貸契約書を提出しますが、この時の賃借人の名前が職員の名前であれば問題ありません。
直接自分が家賃を支払っているか、または自分の扶養に入っている人が家賃を支払っている（この場合職員が支払っているのと同義）か、このどちらかであれば支給されるという自治体が多いようです。
後者の条件に関しては所属先によって異なる可能性があるので注意が必要です。
何にしても、手当を受けようとする本人が賃貸契約を結んでいればなんの問題もありません。
共働きの住居手当
夫婦が二人とも働いている場合は片方しか住居手当を受けられませんが、その場合は契約の際に賃借人として契約書に名前を書いた方に支給される資格があります。
賃貸契約の際にどちらの名前を書くかは住居手当的には重要です。
住居手当を受けようとする職員が勤めている自治体に住み、その職員の名義で借りることが鉄則です。
マサムネの失敗談
情熱的に紹介してきた僕も、実は一度住居手当で失敗しています・・・。
僕の失敗談を参考にしてください
結婚当初から夫婦共に教員で別々の自治体に勤務し、お互いの勤務先の中間地点に賃貸を借りることにしました
ってな感じで「A市で勤めているのにB市で住居を借りている」という状態が出来上がってしまいました。
住居手当についてあまり調べておらず、妻を名義人にしていれば27000円受け取れていたのに結局15000円しか受け取れませんでした。
不動産会社に名義変更をお願いしたのですが手続きがややこしいらしく、応じてもらえませんでした。
そりゃそうですよね。大家さんにも管理会社にも、手間に対する旨味が一切ないわけですから。
これから家を探す方は同じ失敗をしないように気をつけてください！！！！
公務員・教員の持ち家のリスク
ここからは将来的に訪れるであろう持ち家のリスクついてご紹介します。
災害リスク
自然災害で自宅がなくなってしまったとしてもローンだけは残ってしまいます。
保険でうまく対応できる場合は良いのですが、例えば地震で家屋が全壊した場合などは最大でも50％までの保険金しか受け取ることができません。
家が倒壊するレベルの地震ということは同じ被害にあっている住宅が多数存在するということです。
その全てに住宅価値の全額を保険金として支払ってしまえば保険会社が倒産してしまいます。
こういった問題も賃貸であれば解決します。
住めなくなっても生きてさえいれば別の物件に引っ越すだけでOKなわけですから。
生活変容のリスク
同じ人の人生でもそのライフステージによって必要な住居は変わります。
夫婦二人の時は1LDKくらいの広さで充分ですが、子どもができれば生活音の問題などもあるため戸建てがいいと考えるかもしれません。
年配になったら階段を使う必要がなく利便性が高いマンションの方が望ましいかもしれません。
その他にも人生には生活様式の変更を余儀なくされることが様々にあります。
外的要因ではなくても、自分の価値観の変化によって住居を変えたくなるかもしれません。
それらの変化に賃貸なら身軽に対応できるというわけです。引っ越せばいいだけですから。
価格低減のリスク
日本に住んでいる限りは残念ながらほとんどの持ち家の価値は下降していきます。
地価が上昇傾向にある関係で一部の都心マンションなどは値上がりしている時期もありますが、これもいつ暴落するかは誰にもわかりません。
仮に売却したいと考えたタイミングで物件の価格が暴落していたとしたら恐ろしいことが起こります。
3000万円で購入した住宅のローン残債が2500万円のケース
引っ越さないといけない事情があるのに自宅に2000万円の値段しかつかない
上記の場合だと2500万円の残債が残ってるのに2000万円でしか売却できないということで、なんと引っ越しや新居の費用とは別に家を手放すための500万円が必要になります。
持ち家の場合こういったことも起り得るわけです。
売却するために500万円必要なら、引っ越しを諦めるか泣く泣く500万円を支払うかしかありませんが、どちらにせよ不自由な状態であるといえます。
公務員・教員の持ち家メリット
持ち家の最大のメリットは毎月の支払の安さです。
同じマンションの一室を賃貸で借りる場合と購入する場合とでは、購入して住宅ローンを支払った方が毎月の返済額は小さくなります。
基本的に家を所有している方がハイリスクであるため、所有者が賃貸に出して利益を得ようとするときには所有している場合よりも大きめの賃料に設定されているからです。
大阪のあるマンションの一室は、
- 住宅ローンの支払いであれば月々13万円
- 賃貸として借りれば月々19万円
と、このような価格設定になっています。
差額が6万円もあるならやっぱり持ち家！！
仮に30000円程度の住居手当を受けられてもこの差額なら意味がないように見えますが、そうでもありません。
同じ間取りでも、築年数が古くなればなるほど賃貸価格は安くなるからです。
値上がりすることもある
マンションなどを買うと値上がり、またはほとんど価格が変わらないこともたまにあります。
勉強すればこの打率を上げることは可能です。
「安全に蓄財する」という意味においては賃貸が今のところ最適解なのは間違いないです。
一方「価値ある投資をする」という意味において資産価値の高いマンションを購入すれば、多少のリスクはありますが賃貸よりも蓄財面で有利になることはあり得ます。
賃貸を進めてる割に僕はマンション買ってるし資産価値も実は…
マンション自宅投資が気になる人は↓記事で確認してみてください。
公務員・教員の住宅選びの結論
築年数の古い賃貸に住もう！
「築年数がある程度経過した賃貸に住む」これが現時点での僕の結論です。
あくまで「安全に蓄財していく」を第一目標にするならば、ですよ。
共働きかどうかにもよりますが、住居費は低ければ低いほど蓄財はしやすくなります。
おススメは住居手当が満額支給されるギリギリの賃料の家を選ぶことですので70000円前後の物件が理想ですが、居住する地域によってはなかなか難しいかもしれません。
都心部であっても築年数が経過していればいるほど賃料は安くなりますので、そういった物件を選びましょう。
「清潔な家がいい・・・」という場合も、中だけリノベーションされている物件を選べば居住性は損なわずにすみそうです。
賃貸物件の場合、貸主がエアコンをつけてくれている場合があるためその費用が抑えられるというメリットも見過ごせません。
まとめ・関連記事
今回は教員の住まいは賃貸か持ち家かというテーマを、蓄財の観点から考えてみました。
蓄財をベースにして考えたときの最適解は、「なるべく好条件で月額70000円程度の賃貸に住む」というものになります。
一方で住宅の立地やデザインの質がQOLを上昇させるというのもまた事実です。
住宅を決める際は、まず自分の価値観を再確認し何を大事にしたいのかを考えてみてください＾＾
そのうえで、まずは蓄財をしていきたいならば最適な賃貸を探し、夢だったマイホームを購入したいのであれば持ち家購入の勉強をしていきましょう。
もし何か疑問点などあれば、メッセージフォームかTwitterのDMでご相談ください。
